Comprar tu primera casa sin el 20% de inicial

La creencia de que hay que ahorrar el veinte por ciento del precio de una casa mantiene rentando a más familias que cualquier tasa de interés. Es una buena meta porque elimina el seguro hipotecario, pero nunca fue un requisito.

Lo que los programas piden de verdad

• FHA: 3.5% de inicial con un puntaje de 580 o más. La puerta más común para una primera compra.
• Conventional 97: 3% de inicial para comprador primerizo con crédito sólido.
• USDA: cero inicial en zonas rurales elegibles, y el mapa cubre más de lo que la gente cree.
• VA: cero inicial y sin seguro hipotecario para veteranos y militares activos.

El número que decide todo

No es la inicial, es la relación deuda-ingreso. Suma cada obligación mensual que aparece en tu reporte, suma el pago proyectado de la hipoteca y divide entre tu ingreso bruto mensual. Por debajo del 43% la mayoría de las puertas siguen abiertas. Por encima, ninguna inicial salva el expediente.

Lo que significa que el camino más rápido a la aprobación muchas veces no es ahorrar más, sino cerrar el préstamo del carro o bajar la tarjeta que se come cuatrocientos dólares al mes.

Un comprador con 3% de inicial y buenas proporciones se aprueba antes que uno con 20% y una tarjeta al tope.

Ayuda que nadie reclama

Casi todos los estados tienen un programa de asistencia para la inicial, y muchos condados agregan el suyo encima. Algunos son subsidios que nunca se devuelven, otros son segundos préstamos que se perdonan después de vivir cierto número de años en la casa. El dinero existe y se queda sin usar cada año porque nadie aplica.

Consigue una preaprobación antes de empezar a buscar. No una precalificación: una preaprobación. Es la diferencia entre una estimación y un número que un vendedor toma en serio.